Jedan od osnovnih uvjeta za postizanje standarda nisko energetske ili pasivne gradnje, uz kvalitetnu toplinsku izolaciju, je i zrako-nepropusna izvedba ovojnice zgrade.

Zgrade koje troše malu količinu energije za grijanje (nisko energetske < 50 kWh/m2god odnosno energetski razred B ili pasivne < 15 kWh/m2god - energetski razred A+) osim kvalitetne toplinske izolacije neprozirnih dijelova zgrade i izbjegavanja toplinskih mostova te kvalitetne izvedbe prozirnih dijelova zgrade (prozori, vrata), moraju udovoljiti i zahtjevu o minimalnoj propusnosti zraka kroz čitavu ovojnicu zgrade. Naime, zrak u zgradi je zagrijan na željenu temperaturu (20°C) i svako njegovo propuštanje kroz ovojnicu zgrade, znači i direktan gubitak energije.
Interesantno je (Slika 1) uočiti da kroz prozore i vrata 'pobjegne' oko 20% zraka, dok istovremeno kroz spojeve stropova zidova i podova 'pobjegne' čak trećina količine zraka. Preostalih 50% gubitaka zraka se dešava kroz naoko zanemarive detalje (instalacije za vodu, ventilacija u sanitarijama, elektro utičnice, ...).
Gubitak, odnosno propuštanje zraka, znači i direktni gubitak energije koju smo prethodno potrošili za grijanje tog istog zraka (Slika 2). Dakle, povećavajući zrako-nepropusnost zgrade smanjujemo potrebu za energijom za grijanje.
Iz tog razloga je i definiran način na koji će se vršiti mjerenje odnosno  kontrola zrako-nepropusnosti te dozvoljene granične veličine kojima pojedine vrste građevina moraju udovoljavati.
Unutar zgrade kojoj želimo izmjeriti zrako-nepropusnost moramo pomoću ventilatora kojim isisavamo zrak stvoriti podtlak od 50Pa (Slika 3).
Nakon toga počinjemo mjeriti količinu odnosno volumen zraka (m3) koji tokom  jednog sata prođe kroz taj ventilator. Kvocijent izmjerenog volumena zraka i neto volumena prostorije daje nam podatak o broju izmjena zraka unutar zgrade tokom jednog sata, označava se sa n50 (1/h) i predstavlja podatak o zrako-nepropusnosti zgrade.
Samo ispitivanje nazivamo 'Blower door test' (Slika 4). U kombinaciji s termovizijskom kamerom (Slika 5), možemo vrlo precizno detektirati mjesta propuštanja unutar zgrade te ih na adekvatan način zabrtviti.
U sljedećoj tabeli su dani podaci o maksimalno dozvoljenim vrijednostima zrako-nepropusnosti za pojedine vrste zgrada:

Osim što može značajno pogoršati energetsku bilancu zgrade, zrakopropusnost ovojnice može biti uzrokom i velikih građevinskih šteta. Naime, sa zrakom iz grijanog prostora u konstrukciju ulazi i vlaga. Kako je izolacijski materijal paropropustan, a ujedno i dobar izolator, to će se unutar njega vlaga iz zraka naglo ohladiti i pretvoriti u kapljice vode. Voda u konstrukciji neminovno znači i pojavu  građevinskih šteta (Slika 6).

U pravilno izvedene konstrukcije prodire veoma mala količina vlage. Uz postignutu zrako-nepropusnost n50 od 0,6 (1/h) ta količina iznosi 1 (g/dan/m2). S druge pak strane, ukoliko je konstrukcija zrakopropusna u nju dnevno prodire i nakuplja se značajna količina vlage (Slika 7).
Zrako-nepropusnost postižemo postavljanjem parne brane između toplinske izolacije i unutarnje obloge prostora. Izuzetno je važno kvalitetno zalijepiti i zabrtviti sve spojeve parne brane, jer greške u ovom segmentu znače s jedne strane gubitak energije, a istovremeno i dobitak neželjene vlage u konstrukciju. Mjerenja su pokazala da kroz fugu širine 1mm i dužine 1m, dnevno u konstrukciju prodire čak do 2,5 litre vode.
Rješenje ovog problema su 'pametne' parne brane, koje se prilagođavaju režimu ljeto/zima i svojim 'otvaranjem' ljeti (sD=0,2 m) i 'zatvaranjem' zimi (sD=5 m) rješavaju problem mogućeg nakupljanja vlage u konstrukcijama.
Zbog visokog stupnja zrako-nepropusnosti koja garantira vrlo male toplinske gubitke, sve zgrade građene u skladu sa standardom nisko energetske ili pasivne gradnje, moraju imati kvalitetan ventilacijski sustav (Slika 8) koji u zgradu dovodi svježi i iz nje odvodi istrošeni zrak.
Kako ove zgrade u usporedbi s današnjom gradnjom troše i do 10 puta manje toplinske energije, ovakav ventilacijski sustav s kvalitetnim rekuperatorom topline je dovoljan za njihovo grijanje.